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Risoluzione per inadempimento della locazione: il risarcimento dev’essere commisurato ai canoni non percepiti sino alla naturale scadenza del contratto o sino al reperimento di un nuovo conduttore?

Con l’ordinanza interlocutoria n. 31276 del 9 novembre 2023, la Terza Sezione della Corte di Cassazione ha disposto la remissione del ricorso alla Prima Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite della seguente questione: se, a fronte della risoluzione di un contratto di locazione di immobile per inadempimento del conduttore sia configurabile e, se del caso in quali termini, un risarcimento del danno in favore del locatore commisurato ai canoni che quest’ultimo avrebbe potuto percepire fino alla scadenza naturale del contratto, nonostante il rilascio dell’immobile medesimo.

Il caso oggetto dell’ordinanza in commento riguarda la risoluzione di un contratto di locazione. In particolare, il locatore chiedeva al conduttore, oltre ai canoni scaduti e agli oneri condominiali non pagati, il risarcimento del danno per le concrete possibilità di locazione perse, per ogni mese di ritardo nella conclusione di una nuova locazione. 

La Corte d’Appello rigettava la domanda risarcitoria formulata dal locatore. Avverso tale pronuncia proponeva ricorso per cassazione il locatore il quale affermava che a differenza di quanto sostenuto dai Giudici del merito, il canone non doveva essere considerato il compenso spettante al locatore per la privazione della possibilità di godere del bene  – privazione che nel caso di specie veniva meno con la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore a seguito della risoluzione del contatto di locazione – ma era da considerarsi la rendita che si ricava dalla locazione dell’immobile, locazione che nel caso di specie si era risolta a causa dell’inadempimento del conduttore.

La Terza Sezione della Corte di Cassazione con l’ordinanza in commento decideva di rimettere la questione alla Prima Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite.

Nell’esporre i profili della questione l’ordinanza dà atto della presenza di due orientamenti giurisprudenziali contrapposti.

Secondo il primo orientamento il locatore, il quale “abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore, ed il cui ammontare è riservato alla valutazione del giudice di merito sulla base di tutte le circostanze del caso concreto (Cass. n. 194 del 2023; n. 8482 del 2020; n. 2865 del 2015; n. 10677 del 2008; n. 18510 del 2007; n. 676 del 1980; n. 1880 del 1970)”.

Secondo un altro orientamento giurisprudenziale (fatto proprio dalla Corte d’Appello nel caso di specie) “in ipotesi di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenuto il rilascio del bene locato, la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto, ovvero fino al momento in cui il locatore stesso conceda ad altri il godimento del bene con una nuova locazione, non configura di per sé un danno da ‘perdita subita’, né un danno da ‘mancato guadagno’, non ravvisandosi in tale mancata percezione una diminuzione del patrimonio del creditore – locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosse verificato l’inadempimento del conduttore, stante il carattere corrispettivo del canone rispetto alla privazione del godimento, mentre un danno correlato alla mancata percezione del canone dopo il rilascio può, invece, configurarsi se, per le concrete condizioni in cui si trova l’immobile, la restituzione del bene non abbia consentito al locatore di poter esercitare, né in via diretta né in via indiretta, il godimento di cui si era privato concedendo il bene in locazione, commisurandosi in tal caso la perdita al tempo occorrente per il relativo ripristino quale conseguenza dell’inesatto adempimento dell’obbligazione di rilascio nei sensi dell’art. 1590 cod. civ. (Cass. n. 1426 del 2017; n. 27614 del 2013)”.

La Corte di Cassazione individua il fulcro del contrasto giurisprudenziale in essere tra i due citati orientamenti “nelle conseguenze che vengono ricollegate alla valutazione in termini di godimento indiretto della locazione”.

Infatti, stando al secondo orientamento citato, non vi sarebbe “pregiudizio, con riferimento ai canoni che, dopo il rilascio, sarebbero stati esigibili fino alla scadenza del contratto, se il godimento torna al proprietario locatore in seguito al rilascio all’esito della risoluzione per inadempimento, posto che il canone è il corrispettivo per la privazione del godimento”.

Di contro, secondo il primo orientamento citato, “il rilascio dell’immobile non neutralizza il danno del mancato conseguimento del canone fino alla scadenza del rapporto contrattuale”. Sul punto, l’ordinanza interlocutoria cita diffusamente una precedente sentenza della Cassazione, la n. 8482/2020, secondo la quale “il danno da risarcire non può non ritenersi rappresentato dall’ammontare dei canoni dovuti per la durata ulteriore della locazione ormai sciolta per inadempimento, senza che si possa prendere in considerazione la ripresa disponibilità della cosa, perché questa, finché non viene locata di nuovo, per il soggetto che aveva scelto di ricavare dal bene un reddito locatizio, non può rappresentare – o quanto meno non può a priori presumersi rappresenti – un effettivo e reale vantaggio a quello paragonabile”. Ciò che risulta determinante secondo tale orientamento è l’interesse protetto dal contratto di locazione leso dall’inadempimento, ovverosia il godimento indiretto mediante la percezione di un corrispettivo per l’altrui godimento, che il proprietario, in base all’esercizio di autonomia che gli compete, ha affidato alla tutela contrattuale. Seguendo tale ricostruzione, l’inadempimento violerebbe il programma di godimento del bene prefigurato dal negozio.

Secondo l’ordinanza in commento l’orientamento giurisprudenziale da ultimo citato ha subito un’evoluzione nel corso degli ultimi anni; invero il danno risarcibile non viene più quantificato semplicemente nella mancata percezione dei canoni, ma il Giudice del merito, ai fini della qualificazione e quantificazione del danno, deve apprezzare tutte le circostanze del caso concreto. Tale ultima precisazione viene definita dall’ordinanza interlocutoria quanto mai opportuna poiché “tale esito evolutivo è coerente alla distinzione fra il danno evento ed il danno conseguenza”.

La distinzione nel caso di specie tra danno evento e danno conseguenza risulta importante secondo la Corte poiché “il danno evento, coincidente con l’inadempimento, si identifica effettivamente con la mancata percezione dei canoni di locazione concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore. Il danno risarcibile è, però, il danno conseguenza, disciplinato dall’art. 1223 cod. civ.”. Ciò determina “l’onere probatorio del locatore, che deve provare il nesso di causalità giuridica fra l’evento di danno e le conseguenze pregiudizievoli” e in particolare “l’essersi attivato per rendere conoscibile con i mezzi ordinari la disponibilità dell’immobile per una nuova locazione”.

In tale contesto si inserisce altresì quanto statuito dall’art. 1591 c.c. che disciplina il risarcimento dei danni da ritardata restituzione dell’immobile, e in particolare gli effetti della mora del conduttore. Secondo l’ordinanza in commento la portata della norma non sarebbe “riducibile alla fattispecie della restituzione dopo la scadenza del rapporto, potendo essa sul piano pratico trovare applicazione anche al caso della restituzione prima della scadenza, e dunque all’ipotesi della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore e del protrarsi del godimento della cosa da parte di quest’ultimo, nonostante la cessazione per risoluzione”. Invero, in forza dell’art. 1591 c.c. il conduttore è tenuto a corrispondere, a titolo risarcitorio, il canone convenuto fino alla restituzione, salvo il maggior danno. Secondo l’ordinanza, è con riferimento a tale clausola di salvaguardia relativa al maggior danno che potrebbe porsi l’interrogativo se,  “una volta imposto al conduttore dalla legge l’obbligo di risarcire il locatore mediante la corresponsione del canone fino alla restituzione, trovi ospitalità, ed in quali termini, il danno conseguente, ai sensi dell’art. 1223, all’evento dannoso rappresentato dalla mancata percezione dei canoni di locazione concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore”, sia pure nei limiti del termine di scadenza del rapporto.

In forza del contrasto giurisprudenziale sopra delineato la Terza Sezione ha ritenuto opportuno richiedere l’intervento delle Sezioni Unite, considerato che la questione implica una riflessione più ampia, che va al di là della fattispecie in oggetto e che riguarda “una nozione generale del diritto dei contratti nei rapporti che si protraggono nel tempo (contratti ad esecuzione continuata, contratti di durata), quella che si esprime con il concetto del c.d. interesse positivo al perdurare del regolamento contrattuale fino alla scadenza”.

Gli spunti di riflessione e le questioni sollevate dalla Terza Sezione con l’ordinanza in commento sono numerosi e pregnanti. Non resta che attendere il provvedimento delle Sezioni Unite, le quali vengono chiamate a pronunciarsi su di una questione (ovverosia la qualificazione del danno da responsabilità civile e la prova del danno medesimo) che le aveva recentemente interessate, a poco più di un anno di distanza dalla precedente sentenza sulla qualificazione del danno da occupazione illegittima di un immobile (Cass. S.U. 15 novembre 2022 nn. 33645 e 33659). A dimostrazione di come i temi in commento siano quanto mai di attualità e rappresentino snodi cruciali non solo per quanto attiene la regolamentazione della responsabilità civile, ma altresì per quanto concerne il diritto dei contratti e la disciplina dei contratti di durata.

Avv. Francesco Pozziani – avvpozziani@casaeassociati.it



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