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La tutela dell’aggiudicatario per danni all’immobile successivi all’aggiudicazione

Per capire qual è la tutela dell’aggiudicatario nel caso in cui l’immobile subisca danni dopo l’aggiudicazione, ma prima del saldo prezzo e del decreto di trasferimento, occorre analizzare la responsabilità del custode giudiziario e del debitore, valutando i possibili rimedi risarcitori e legali a disposizione dell’aggiudicatario.

Nell’ambito della vendita forzata, possono sorgere contestazioni per l’ipotesi in cui l’immobile aggiudicato subisca danni successivamente all’aggiudicazione, ma prima del saldo prezzo e del decreto di trasferimento.

Secondo la giurisprudenza di legittimità, alla vendita forzata sono applicabili le norme del contratto di vendita, in quanto compatibili.

Risulta applicabile l’art. 1477 c.c. (relativo all’obbligo di consegna della cosa venduta gravante sul venditore) in base al quale il bene deve essere consegnato nello stato in cui si trovava al momento dell’alienazione.

L’acquisto da parte dell’aggiudicatario di conseguenza integra una posizione giuridica tutelata come ius ad rem, sottoposto alla condizione sospensiva del saldo prezzo.

In altri termini, l’aggiudicatario ha diritto alla consegna della cosa nello stato in cui si trovava al momento dell’aggiudicazione, benchè di fatto il trasferimento avvenga solo al momento della sottoscrizione del relativo decreto da parte del GE.

In caso di lesione di questo diritto, l’aggiudicatario può ricorrere a rimedi risarcitori e, a particolari condizioni, può anche ottenere la risoluzione della vendita forzata con restituzione del prezzo versato.

La responsabilità risarcitoria per eventuali danni arrecati all’immobile dopo l’aggiudicazione grava in primo luogo sul soggetto che ha compiuto gli atti di danneggiamento. Tuttavia, poiché spesso si tratta del soggetto esecutato, il suo stato di indebitamento non fornirebbe in concreto alcuna soddisfazione all’aggiudicatario del cespite danneggiato.

Spesso, in questi frangenti, viene paventata una concorrente responsabilità del custode giudiziario, anche se non sempre può essere richiamato l’art. 2051 c.c..

Infatti, sino alla revoca della concessa autorizzazione a continuare ad abitare l’immobile (va rammentato che, alla luce della attuale disciplina, se l’immobile è occupato dal debitore, che mantenga un comportamento corretto e non ostativo, la liberazione può essere avviata solo dopo la firma del decreto di trasferimento), vi è un evidente concorso tra i poteri del custode e del debitore, sicché è naturale concludere che almeno una parte dei doveri di custodia – segnatamente quelli che attengono alla conservazione materiale dell’immobile – continuino a far capo all’occupante sul quale incombe il divieto di compiere atti che pregiudichino l’integrità del cespite staggito.

Peraltro, in capo al custode vanno comunque esclusi l’esistenza di una responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c. e l’obbligo di una condotta esigibile rispetto ai comportamenti posti in essere dal debitore, dal momento che sino a quando l’esecutato rimane nella detenzione dell’immobile, non è concretamente realizzabile alcuna condotta del custode idonea a impedire tali danneggiamenti.

Esclusa l’applicabilità dell’art. 2051 c.c., potrebbe ipotizzarsi una responsabilità risarcitoria per fatto illecito ai sensi dell’art. 2043 c.c. (oppure, secondo un’altra lettura, una responsabilità contrattuale) del custode per la violazione del dovere stabilito dalla legge di assicurare la piena corrispondenza tra la cosa sulla quale è caduta la manifestazione di volontà dell’aggiudicatario e quella venduta, e, cioè, per la lesione dell’aspettativa tutelata dell’aggiudicatario.

Secondo certa giurisprudenza, rispetto all’ “aspettativa tutelata” di cui gode l’aggiudicatario, sarebbe configurabile un obbligo di diligenza e di buona fede a carico dei soggetti tenuti alla custodia e conservazione del bene aggiudicato, così da assicurare la corrispondenza tra quanto ha formato oggetto della volontà dell’aggiudicatario e quanto venduto. Nel caso di danneggiamento dell’immobile prima del deposito del decreto di trasferimento, pertanto, sarebbe ipotizzabile una responsabilità ex art. 2043 cod. civ..

Secondo altra interpretazione invece si può ravvisare un’obbligazione ex lege di natura contrattuale e, quindi, in caso di perdita o di danneggiamento della cosa venduta successivo all’aggiudicazione il custode (debitore) è tenuto al risarcimento del danno subito dall’aggiudicatario (creditore), in conseguenza dell’inadempimento, se non prova che esso è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile (art. 1218 c.c.).

Eventualmente possono essere esperiti anche altri “rimedi” come la risoluzione della vendita o la revoca dell’aggiudicazione.

La revoca può essere disposta dal giudice dell’esecuzione – su istanza dell’aggiudicatario – in presenza di una significativa lesione dello ius ad rem. Si tratta di un provvedimento discrezionale, il quale presuppone che il giudice dell’esecuzione sia convinto dell’esigenza di tutelare al meglio l’aggiudicatario. Va anche detto che la valutazione della revoca dell’aggiudicazione passa attraverso la disamina del prezzo di stima, degli eventuali ribassi a seguito di esperimenti successivi e del prezzo finale di aggiudicazione.

Infine, l’aggiudicatario può anche impugnare l’aggiudicazione e chiedere la risoluzione della vendita giudiziaria, qualora il cespite sia stato gravemente danneggiato in modo tale da determinare un aliud pro alio, oppure quando l’immobile manchi delle qualità essenziali. Il tutto con i limiti, però, dell’assenza di tutela per vizi e difetti propria della vendita giudiziaria.

Quanto alle modalità e alle tempistiche di svolgimento di tale ultima iniziativa, secondo la giurisprudenza, le azioni volte a risolvere la vendita giudiziaria (come la risoluzione per vendita di aliud pro alio) devono essere esercitate impiegando l’opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.), da svolgere nel limite temporale massimo dell’esaurimento della fase satisfattiva dell’espropriazione, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione – comunque entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell’atto viziato, ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria (Cass. 7708/2014).

A cura di Avv. Elisa Duò – elisa.duo@casaeassociati.it

   



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