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La servitù di parcheggio è configurabile a determinate condizioni

Le Sezioni Unite hanno risolto il contrasto giurisprudenziale in merito alla configurabilità nel nostro ordinamento della c.d. “servitù di parcheggio”, stabilendo che quest’ultima possa essere costituita purché, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, la facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e in particolare la localizzazione.

La vicenda oggetto della Sentenza emessa dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 3925/2024 pubblicata in data 13 febbraio 2024 era la seguente. Il signor F.V. citava in giudizio la Società A. 3 innanzi al Tribunale di Venezia al fine di far dichiarare la nullità di una servitù di parcheggio temporaneo, transito e manovra di automezzi. Tale servitù era stata costituita con atto notarile intervenuto tra le parti e nello specifico F.V. era il proprietario del fondo servente. Il Giudice di primo grado rigettava la domanda formulata dall’attore e quest’ultimo impugnava la sentenza innanzi alla Corte d’Appello di Venezia. Anche il Giudice di appello respingeva il gravame proposto da F.V. sulla base delle seguenti circostanze: (i) l’appellante aveva acquistato il suo immobile ben sapendo dell’esistenza della servitù di parcheggio, debitamente riportata nell’atto di trasferimento; (ii) la servitù non poteva qualificarsi irregolare perché dalla lettera dell’atto costitutivo si ricavava la predialità; (iii) l’eccezione di nullità della servitù doveva ritenersi infondata in quanto restava comunque una utilità residua per il fondo servente; (iv) l’attore non aveva dato adeguata prova della carenza di utilità della servitù, utilità che invece era data proprio dalla possibilità di fornire piazzali adeguati alla azienda proprietaria del fondo dominante; essa, quindi, consisteva nel più comodo sfruttamento del fondo dominante a vocazione industriale, e poteva concretizzarsi anche in maggiore amenità e comodità; (v) non rilevava la destinazione agricola del fondo servente; (vi) non era esatto affermare che sul fondo servente non fosse possibile esercitare nessuna attività, potendosi sfruttare il sottosuolo e potendosi comunque compiere le attività non incompatibili con il parcheggio; (vii) non difettava neppure il requisito della “localizzazione” della servitù, essendo individuate le particelle catastali interessate dalla servitù; (viii) sussistevano anche gli altri requisiti tipici della servitù (specificità, determinatezza e inseparabilità rispetto ai fondi dominante e servente).

Contro la pronuncia della Corte di Appello F.V. proponeva ricorso alla Corte di Cassazione chiedendo che esso venisse assegnato alle Sezioni Unite rilevando che mentre alcune pronunce  di legittimità negavano la configurabilità di una servitù di parcheggio/posteggio per assenza del requisito della realità (proprio del diritto di servitù), altre pronunce ammettevano invece la possibilità di costituire una simile servitù prediale.

In particolare la tesi proposta dal primo orientamento, consolidatosi a partire dall’anno 2004, ritiene che il parcheggio di autovetture su di un’area può costituire legittima manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, ma non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, diritto caratterizzato dalla cosiddetta “realitas”, intesa come inerenza al fondo dominante dell’utilità così come al fondo servente del peso. Al contrario la mera “commoditas” di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio personale dei proprietari. Secondo tale orientamento il nostro sistema giuridico non prevede la facoltà, per i privati, di costituire servitù meramente personali (cosiddette “servitù irregolari”), intese come limitazioni del diritto di proprietà gravanti su di un fondo a vantaggio non del fondo confinante, bensì del singolo proprietario di quest’ultimo; tale convenzione negoziale, del tutto inidonea alla costituzione del diritto reale limitato di servitù, andrebbe inquadrata nell’ambito del diritto d’uso, ovvero nello schema del contratto di locazione o dei contratti affini, quali l’affitto o il comodato. In entrambi i casi, stante la natura personale ed il carattere obbligatorio del diritto, quest’ultimo non potrebbe trasferirsi unitamente all’immobile, in assenza di una ulteriore, apposita convenzione stipulata dall’avente diritto con il nuovo proprietario del bene “asservito”. Con alcune precedenti pronunce la Corte di Cassazione ricavava quindi un ulteriore principio, quello della nullità del contratto costitutivo di servitù di parcheggio per impossibilità dell’oggetto, come tale, deducibile per la prima volta anche in sede di legittimità.

A partire dal 2017, la giurisprudenza di legittimità registrava invece un’inversione di tendenza perché, discostandosi dal filone che seguiva la tesi restrittiva, iniziava ad ammettere, a certe condizioni, la possibilità di costituzione della servitù di parcheggio. La Cassazione infatti affermava che lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non precludeva in assoluto la costituzione di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su fondo altrui, a condizione però che, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risultasse essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione. Secondo tale orientamento la realitas, che distingue il diritto su una cosa altrui dal diritto personale di godimento, implica dunque l’esistenza di un legame strumentale ed oggettivo, diretto ed immediato, tra il peso imposto al fondo servente ed il godimento del fondo dominante, nella sua concreta destinazione e conformazione, al fine di incrementarne l’utilizzazione, sì che l’incremento di utilizzazione deve poter essere conseguito da chiunque sia proprietario del fondo dominante e non essere legato ad una attività personale del soggetto. In questa prospettiva, il carattere della realità non può essere escluso per il parcheggio dell’auto sul fondo altrui quando tale facoltà sia costruita come vantaggio a favore del fondo, per la sua migliore utilizzazione. La Corte di Cassazione citava ad esempio il caso del fondo a destinazione abitativa, il cui utilizzo risultava incrementato dalla possibilità, per il proprietario, di parcheggiare l’auto nelle vicinanze dell’abitazione. Fermo quanto sopra, in ogni caso l’asservimento del fondo servente deve essere tale da non esaurire ogni risorsa ovvero ogni utilità che il fondo servente può dare e il proprietario deve poter continuare a fare ogni e qualsiasi uso del fondo che non confligga con l’utilitàconcessa, altrimenti secondo la Cassazione si uscirebbe dallo schema tipico della servitù. In altri termini secondo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, ammessa la configurabilità in astratto della servitù di parcheggio, è necessario verificare nel caso concreto la sussistenza di un vantaggio a favore di un fondo cui corrisponda una limitazione a carico di un altro fondo, come rimodulazione del diritto di proprietà, a carattere tendenzialmente perpetuo. Del resto secondo la Corte di Cassazione l’art. 1027 c.c. non prevede una tipizzazione in modo tassativo delle utilità suscettibili di concretizzare il contenuto delle servitù volontarie, limitandosi la norma a stabilire le condizioni che valgono a distinguere queste ultime dai rapporti di natura strettamente personale. In altri termini si tratterebbe esclusivamente di una questione di fatto, da verificare caso per caso sulla base dell’esame del titolo, accertando se le parti abbiano inteso costituire una servitù o un diritto meramente obbligatorio, non sussistendo alcun ostacolo di carattere concettuale ad ammettere che il diritto parcheggio sia strutturato secondo lo schema dell’art. 1027 c.c.

Secondo la pronuncia in commento, quindi, le parti di un contratto sono libere di prevedere una utilitas – destinata a vantaggio non già di una o più persone, ma di un fondo – che si traduca nel diritto di parcheggio di autovetture secondo lo schema appunto della servitù prediale.

In conclusione, le Sezioni Unite pronunciano il seguente principio di diritto secondo cui “in tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non preclude la costituzione, mediante convenzione, di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purché, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e in particolare la localizzazione”.

A cura di Avv. Francesco Pozziani – francesco.pozziani@casaeassociati.it



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