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Gravi difetti e pericolo di “rovina”: anche l’acquirente può azionare la garanzia prevista dall’art. 1669 c.c.

La responsabilità prevista dall’art. 1669 c.c. in materia di appalto in capo al costruttore ed in favore del committente può essere fatta valere anche in tema di compravendita, nei confronti del venditore a tutela dell’acquirente; questo il principio espresso dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 9620 dell’11 aprile 2023 – di Avv. Luca Benetti

L’art. 1669 c.c. stabilisce che, quando si tratta di edifici o di “altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata”, se nel corso di dieci anni dalla costruzione l’opera presenta “gravi difetti” o, addirittura, “rischio di rovina”, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei sui aventi causa, a condizione che la denuncia del vizio sia fatta entro un anno dalla scoperta; l’azione nei confronti dell’appaltatore si prescrive, invece, in un anno dalla denuncia.

Nel caso affrontato dalla Corte di Cassazione l’azione prevista dall’art. 1669 c.c. veniva promossa dall’acquirente dell’immobile nei confronti del venditore, anziché dal committente nei confronti dell’appaltatore, come ivi espressamente prescritto. La responsabilità ex art. 1669 c.c. era quindi azionata in materia di compravendita anziché di appalto, ponendosi dunque il problema di verificare l’ammissibilità di una tale iniziativa processuale, non essendo espressamente prevista dalla norma citata.  

Ebbene, osserva la Corte di Cassazione che, benché disciplinata in materia di appalto, la fattispecie prevista dall’art. 1669 c.c. va ricondotta alla responsabilità extra-contrattuale che, come tale, può essere azionata da chiunque, a prescindere dall’esistenza di un legame contrattuale con l’appaltatore. Ne consegue, secondo la Corte di Cassazione, che la responsabilità di cui all’art. 1669 c.c. può essere fatta valere non solo dal committente nei confronti dell’appaltatore, come ivi espressamente previsto, ma anche dall’acquirente nei confronti del venditore; ciò a condizione, però, che il veditore sia al contempo il costruttore – in tutto o in parte – dell’immobile.

Sostengono infatti i Giudici di legittimità che, tale titolo di responsabilità [ossia quella dell’appaltatore nei confronti del committente ex art. 1669 c.c. – n.d.r.] può essere fatto valere nei confronti del costruttore-venditore [anche – n.d.r.] da parte dell’acquirente, con ciò ribadendo, peraltro, un precedente arresto della stessa Corte di Cassazione (Cass. Civ. 15 dicembre 2020, n. 28455).

Non solo. Secondo la Corte di Cassazione, oltre che nei confronti del venditore, la responsabilità di cui all’art. 1669 c.c. può essere fatta valere dell’acquirente anche nei confronti del progettista e/o direttori dei lavori, da ritenersi responsabile in solido con il venditore-costruttore, purché con il proprio inadempimento abbia concorso ad arrecare il danno al venditore.    

In conclusione, deve quindi ritenersi che la responsabilità dell’appaltatore disciplinata all’art. 1669 c.c. può essere azionata anche dall’acquirente nei confronti del venditore, purché quest’ultimo rivesta altresì la figura di costruttore dell’opera; alla responsabilità del venditore-costruttore si somma, in via solidale, quella del progettista e/o direttore dei lavori, che l’acquirente può parimenti convenire ex art. 1669 c.c.



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