La riforma Cartabia ha riscritto anche gli artt. 559 e 560 c.p.c., relativamente a nomina del custode e a ordine di liberazione dell’immobile pignorato.
Quanto all’art. 559 c.p.c. la delega segnalava al legislatore la necessità di anticipare i tempi di sostituzione del debitore nella custodia dell’immobile, prevedendo che ciò dovesse avvenire, entro quindici giorni dal deposito della documentazione ipocatastale, contemporaneamente alla nomina dell’esperto stimatore. Questa soluzione in realtà era già largamente diffusa in molti tribunali secondo le indicazioni del CSM contenute nella delibera 11.11.2017, recante ” Buone prassi nel settore delle esecuzioni immobiliari – linee guida“.
L’ art. 559, pertanto, ribadisce, al I° comma, che con il pignoramento il debitore è costituito ex lege custode del compendio pignorato. Al II° comma prevede poi l’obbligatorietà della nomina di un custode giudiziario in luogo del debitore, contestualmente alla nomina dello stimatore. La previgente disposizione, invece, prevedeva che, prima della vendita, alla sostituzione del debitore nella custodia si provvedesse quando: vi fosse istanza del creditore pignorante o di un creditore intervenuto; l’immobile non fosse occupato dal debitore; il debitore custode non osservava gli obblighi su di lui incombenti.
Altra novità è costituita dal fatto che la riforma prescrive che le funzioni di custode siano affidate ad un soggetto iscritto nell’elenco dei professionisti delegati, oppure all’IVG, a differenza della pregressa disciplina che nulla diceva a proposito della individuazione del soggetto cui conferire l’incarico custodiale.
La nuova disposizione dell’art. 559 prevede poi che alla sostituzione del debitore custode non sia dato corso quando la custodia non abbia alcuna utilità ai fini della conservazione o amministrazione del bene ovvero per la vendita. Il tutto nell’ottica della migliore collocazione del cespite sul mercato, di una attività di conservazione ed amministrazione del cespite medesimo, fermo restando che la nomina del custode può anche avvenire anche solo in ragione di assicurare il diritto di visita dello stesso.
L’anticipata sostituzione del custode è ora fondamentale anche in relazione all’incarico di collaborazione con lo stimatore per procedere con il controllo della completezza della documentazione ipocatastale, redigendo apposita relazione informativa nel termine fissato dal giudice dell’esecuzione. Anche questa disposizione veniva già seguita in molti tribunali sempre in relazione ala sopra menzionata delibera del CSM.
L’art. 559 comma tre dissipa peraltro alcune incertezze che rampollavano dalla lettura della legge delega, la quale non indicava le modalità attraverso cui dovesse declinarsi la collaborazione del custode con l’esperto. Essa, invero, prevede che tale attività si sostanzi in una apposita relazione informativa da redigersi nel termine assegnato dal GE.
Anche la disciplina dell’ordine di liberazione ha subito delle modifiche.
La legge delega prescriveva al legislatore delegato diprevedere che il giudice dell’esecuzione ordinasse la liberazione dell’immobile pignorato non abitato dall’esecutato e dal suo nucleo familiare ovvero occupato da soggetto privo di titolo opponibile alla procedura, al più tardi nel momento della pronuncia dell’ordinanza di vendita e invece che la liberazione dell’immobile abitato dall’esecutato convivente col nucleo familiare fosse differita al momento della pronuncia del decreto di trasferimento, ferma restando comunque la possibilità di disporre anticipatamente la liberazione nei casi di impedimento alle attività degli ausiliari del giudice, di ostacolo del diritto di visita di potenziali acquirenti, di omessa manutenzione del cespite in uno stato di buona conservazione o di violazione degli altri obblighi che la legge pone a carico dell’esecutato o degli occupanti. Inoltre, avrebbe dovuto essere il custode ad attuare il provvedimento di liberazione dell’immobile pignorato, secondo le disposizioni del giudice dell’esecuzione immobiliare, senza l’osservanza delle formalità di cui agli artt. 605 ss. c.p.c., anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento, nell’interesse dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, se questi non lo avessero esentato.
Il “nuovo” art. 560 c.p.c. precisa quindi che sia il debitore che il custode giudiziario debbono rendere il conto a norma dell’articolo 593 c.p.c., che il divieto di stipulare locazioni in assenza di autorizzazione del giudice dell’esecuzione, riguarda non solo il custode, ma anche il debitore. Viene quindi ribadita la voluntas legis di imporre l’anticipata liberazione dell’immobile non abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare nel momento in cui si pronuncia l’ordinanza di vendita.
Quanto all’immobile abitato dal debitore, l’ordine di liberazione deve essere pronunciato contestualmente al decreto di trasferimento, ad evidente conferma del fatto che alla procedura esecutiva sia ascrivibile una obbligazione di consegna dell’immobile venduto, negli stessi termini in cui l’art. 1476 c.c. confeziona questo obbligo in capo al venditore.
Quanto all’attuazione dell’ordine di liberazione, la “regola” è costituita dalla doverosità della liberazione a prescindere dalla richiesta dell’aggiudicatario, il quale può rinunciarvi. Il tutto nell’ottica che la consegna dell’immobile è dovuta in forza della previsione di cui al citato art. 1476 c.c. che impone al venditore un obbligo di consegna del bene. Obbligo da cui non è avulsa la procedura esecutiva. In linea con questo principio, peraltro, è la specificazione per cui la liberazione dell’immobile deve avvenire senza oneri per l’aggiudicatario. Sarà quindi l’aggiudicatario, al momento dell’aggiudicazione e comunque prima dell’emissione del decreto di trasferimento, a dover precisare a custode e professionista delegato se intende richiedere la liberazione dell’immobile a cura e spese della procedura, in maniera tale da inserire nel decreto di trasferimento il relativo ordine che verrà quindi attuato dal custode.
All’attuazione dell’ordine di liberazione provvederà dunque il custode, in seno alla procedura esecutiva immobiliare anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento, eventualmente avvalendosi della forza pubblica o di altri ausiliari, previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione.
Quanto ai doveri dell’esecutato, quest’ultimo deve assicurare l’esercizio del diritto di visita, secondo le disposizioni del giudice dell’esecuzione, tutelare e mantenere adeguatamente l’immobile in uno stato di buona conservazione ed osservare gli altri obblighi che la legge pone a suo carico. Inoltre, non devono essere ostacolate le attività degli “ausiliari” del giudice, tra i quali va certamente annoverato anche l’esperto stimatore.
Il legislatore poi risolve il tema, assai discusso, relativo alla possibilità di riconoscere tutela rafforzata all’esecutato che abiti da solo l’immobile. A sostegno della tesi restrittiva si affermava che la possibilità di adottare anticipatamente l’ordine di liberazione nei confronti del debitore single o della famiglia che non abitasse l’immobile assieme al debitore si ricaverebbe dalla considerazione che, più volte, il legislatore utilizzava la congiunzione “e”, per cui non vi sarebbero margini per una interpretazione diversa da quella che individui la ratio legis nella tutela della famiglia. Opposta opinione veniva sostenuta da coloro i quali ritenevano che una siffatta ricostruzione avrebbe reso la previsione piuttosto distorta, aggiungendosi, secondo alcuni, che la permanenza all’interno dell’abitazione doveva essere garantita anche quando fosse sopraggiunto, nel corso dell’esecuzione, un provvedimento di assegnazione della casa coniugale al coniuge del debitore, con contestuale allontanamento di quest’ultimo.
Consapevole di questo dibattito il legislatore, sul presupposto per cui l’interesse privatistico del debitore all’abitazione ha natura di vero e proprio diritto fondamentale, come tale idoneo a comprimere (seppur in maniera temporanea) il pieno esercizio della tutela esecutiva, ha scelto di attribuire il beneficio in parola anche al debitore single: non è stata infatti recepita la locuzione “convivente” adoperata dal legislatore delegante, sicché è oggi possibile riconoscere la permanenza sino al trasferimento anche al debitore che occupi da solo l’immobile.
Pur nel ridisegnato assetto, restano tuttavia alcuni coni d’ombra, come ad esempio la nozione di abitazione, a proposito della quale è destinato a riproporsi il dibattito sollevato dalla previgente normativa. Resta, infatti, aperto il problema di individuare quali immobili rientrano nella disciplina del divieto di liberazione anticipata. A questo proposito, taluni ritengono che il divieto concerna i soli cespiti destinati ad uso abitativo, per identificare i quali si dovrebbe avere riguardo esclusivamente alla loro destinazione catastale, essendo giuridicamente irrilevante il concreto utilizzo del bene fatto dall’esecutato. Vi è poi chi distingue tra la situazione di un immobile la cui destinazione sia diversa da quella abitativa, che determinerebbe l’insussistenza del diritto dell’esecutato ad abitarlo, da quella in cui si è in presenza di abusi sanabili, nel qual caso l’ostacolo ad abitare sarebbe solo di carattere formale.
Altri ancora rilevano che, accanto all’elemento formale, occorre considerare la situazione di fatto. Ciò in ragione dell’obiettivo perseguito dall’impianto complessivo della norma, che è quello di accordare tutela al debitore che abiti l’immobile, con la conseguenza per cui, a prescindere dalla destinazione catastale, un immobile che sia qualificabile come abitazione e che di fatto sia abitato dal debitore (e dal suo nucleo familiare) non può essere oggetto dell’ordine di liberazione.
Sicuramente nell’art. 560 c.p.c. “riformato”, poi, avrebbero potuto meglio essere precisati quali sono gli “altri” obblighi del debitore, la cui violazione implica la pronuncia dell’ordine di liberazione, posto che non tutte le prescrizioni che la legge impone all’esecutato sono funzionali alla buona conservazione e manutenzione del bene pignorato e che la casistica concreta può essere molto varia.
Avv. Elisa Duò
avvduo@casaeassociati.it
