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ACQUISTI IMMOBILIARI: LE AGEVOLAZIONI FISCALI PRIMA CASA PER GIOVANI UNDER 36

Nel corso del 2021 sono state introdotte agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, destinate ai giovani di età inferiore ai 36 anni. Considerato che dette agevolazioni avranno termine al 31 dicembre 2023 e che dunque residuano solamente pochi mesi per poterne beneficiare, è opportuno avere fin da subito chiari i requisiti di accesso a tali misure di favore.

Il decreto legge n. 73/2021 ha introdotto nuove agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette perl’acquisto della “prima casa” da parte giovani di età inferiore a 36 anni nell’ottica di favorirne l’autonomia abitativa. Tali agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023. La norma prevede i seguenti benefici:

  1. per le compravendite non soggette a IVA, l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
  2. per gli acquisti soggetti a IVA, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta al venditore. Come per gli altri atti di acquisto assoggettati all’imposta di registro proporzionale, anche quello di acquisto primacasa “under 36” è esente, inoltre, dall’imposta di bollo.

Possono beneficiare di tali agevolazioni i giovani che:

  1. non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato;
  2. hanno un indicatore ISEE non superiore a 40.000 euro annui. L’ISEE viene calcolato sui redditi percepiti e il patrimonio posseduto nel secondo anno precedente la presentazione all’INPS della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU), che contiene i dati anagrafici, reddituali e patrimoniali necessari a descrivere la situazione economica del nucleo familiare. Per esemplificare per gli atti stipulati nel 2023, l’ISEE è quello del 2021. Il “nucleo familiare”, ai fini ISEE, è costituito dai soggetti componenti la famiglia anagrafica alla data di presentazione della DSU.

Oltre ai requisiti sopra indicati, vanno ad aggiungersi quelli soggettivi già previsti per usufruire dell’agevolazione “prima casa”. In particolare, è necessario che l’acquirente, richiedente l’agevolazione:

  1. abbia o stabilisca la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile;
  2. dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casadi abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  3. dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”. In caso contrario, è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

Quanto ai requisiti oggettivi, con riferimento agli immobili “agevolabili” occorre fare riferimento sempre alle disposizioni che disciplinano le agevolazioni “prima casa”. Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano quelli classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazione di tipo ultra popolare); A/6 (abitazione di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). I benefici si estendono anche per l’acquisto delle pertinenze dell’immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato. L’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale, o anche con atto separato, purché stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione (ovvero 31 dicembre 2023) e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti. Il vincolo di pertinenzialità non comporta necessariamente una “vicinanza fisica” tra l’immobile principale e la sua pertinenza.

Per quanto riguarda gli atti agevolabili, i benefici fiscali si applicano a tutti gli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà), il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) delle case di abitazione sopra indicate. L’agevolazione in questione, pertanto, può essere richiesta anche per gli atti di trasferimento derivanti da vendita giudiziaria. In tal caso, nello specifico, il requisito anagrafico dovrà essere rispettato alla data di emissione del decreto di trasferimento da parte del Tribunale competente.

Avv. Elisa Duò – avvduo@casaeassociati.it



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